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Lors de la vente d’une propriété située aux États-Unis par un propriétaire canadien, une retenue fiscale — appelée FIRPTA — est généralement appliquée au moment de la transaction.
Cette retenue peut atteindre jusqu’à 15 % du prix de vente brut.

Beaucoup de propriétaires se demandent alors :

Pourquoi parle-t-on souvent de récupérer « une partie » de cette retenue, et non la totalité?

Voici l’explication, étape par étape.

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La retenue FIRPTA : ce que c’est (et ce que ce n’est pas)

La retenue FIRPTA :

• ❌ n’est pas l’impôt final

• ✅ est une avance (ou dépôt) exigée par l’IRS au moment de la vente

Elle existe pour s’assurer que l’impôt américain applicable sera payé, même si le vendeur est non-résident et quitte le pays après la transaction.

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Le véritable impôt est calculé plus tard

Après la vente, le propriétaire canadien doit :

• produire une déclaration fiscale américaine (généralement le formulaire 1040-NR),

• déclarer le gain réel sur la vente,

• calculer l’impôt effectivement dû aux États-Unis.

Ce n’est qu’à ce moment-là que l’on sait :

• combien d’impôt est réellement exigible,

• quelle portion de la retenue FIRPTA peut être remboursée.

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Pourquoi la totalité n’est pas toujours remboursée

Plusieurs situations expliquent pourquoi une partie de la retenue peut être conservée par les autorités américaines :

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1️⃣ Il existe un gain en capital imposable

Si la vente génère un gain :

• un impôt américain est réellement dû,

• cette portion est conservée,

• seul l’excédent de la retenue est remboursé.

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2️⃣ Certains États imposent aussi des taxes

La retenue FIRPTA est fédérale.
Dans certains États, un impôt additionnel peut s’appliquer, ce qui réduit le montant récupérable.

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3️⃣ La récupération de l’amortissement (cas des propriétés louées)

Si la propriété a été :

• louée,

• ou déclarée comme générant des revenus,

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l’amortissement (déduit ou réputé déduit) peut être récupéré et imposé séparément aux États-Unis.
Cela entraîne souvent un impôt réel, même si le gain semble limité.

4️⃣ La retenue est basée sur le prix brut, pas sur le gain

La retenue FIRPTA est calculée sur le prix de vente, et non sur le profit réel.
Il est donc fréquent que la retenue dépasse l’impôt final — mais pas toujours au point d’être remboursée à 100 %.

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Le rôle du Canada dans tout cela

Même si la propriété est située aux États-Unis :

• le gain doit aussi être déclaré au Canada, puisque le Canada impose les revenus mondiaux,

• l’impôt payé aux États-Unis peut généralement être crédité au Canada,

• cela évite une double imposition, sans éliminer l’impôt américain applicable.

👉 Le Canada ne remplace pas l’impôt américain sur l’immobilier situé aux États-Unis ; il en tient compte.

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Et le formulaire 8840 dans tout ça?

Le formulaire 8840 sert à :

• confirmer que vous êtes résident fiscal du Canada,

• éviter d’être traité comme résident fiscal américain sur vos revenus mondiaux.

❗ Il n’exempte pas de l’impôt américain :

• sur la vente d’une propriété située aux États-Unis,

• ni de la retenue FIRPTA.

Ce sont deux mécanismes totalement distincts.

À retenir

• La retenue FIRPTA est une avance, pas l’impôt final

• Le montant réellement remboursé dépend de la situation fiscale réelle

• Il est donc exact de parler de « tout ou une partie » de la retenue récupérable

• Une planification adéquate permet souvent d’éviter les surprises

⚠️ Avis important

Cette page est fournie à titre informatif seulement et ne constitue pas des conseils professionnels et juridiques. Les règles fiscales peuvent varier selon la situation personnelle et évoluer dans le temps. Il est recommandé de consulter un spécialiste en fiscalité transfrontalière avant toute vente de propriété.