Associations de condominiums en Floride : droits, obligations et réalités (chapitre 718)
- QEFL
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Cet article s’inscrit dans notre série d’articles consacrée aux associations résidentielles en Floride.Après avoir abordé les HOA (chapitre 720), nous nous penchons aujourd’hui sur les associations de condominiums, régies par le chapitre 718 des Florida Statutes.D’autres types d’associations, comme les coopératives (chapitre 719), feront l’objet d’articles distincts.
1. Qu’est-ce qu’un condominium au sens du chapitre 718?
En Floride, la plupart des copropriétés résidentielles sont régies par le chapitre 718, aussi appelé le Condominium Act.
Un condominium est une forme de propriété où :
vous êtes plein propriétaire de votre unité privative ;
vous partagez la propriété et l’entretien des parties communes (structure, toiture, piscine, ascenseurs, stationnement, etc.) ;
vous êtes automatiquement membre de l’association de copropriété.
L’association est une entité légale obligatoire, responsable de l’administration, de l’entretien et du respect des documents constitutifs.
2. Les documents qui gouvernent votre condominium
Chaque condominium est régi par plusieurs documents essentiels :
la Déclaration de condominium ;
les Bylaws (règlements administratifs) ;
les Rules & Regulations ;
les budgets, politiques et résolutions adoptés par le conseil.
👉 Ces documents ont une valeur contractuelle.Un conseil d’administration ne peut pas agir en dehors de ce cadre, même avec de bonnes intentions.
3. Pouvoirs et limites du conseil d’administration (Board)
Le conseil d’administration est responsable de :
la gestion du budget ;
la perception des frais de condo et cotisations spéciales ;
la signature des contrats (gestion, entretien, assurances) ;
l’application des règlements.
Il doit également :
agir dans l’intérêt collectif des copropriétaires ;
respecter les règles de gouvernance et de transparence ;
documenter ses décisions ;
assurer l’entretien adéquat des parties communes.
Un conseil qui agit de manière arbitraire, opaque ou négligente peut engager la responsabilité de l’association.
4. Budgets, réserves et cotisations spéciales
Le chapitre 718 encadre strictement :
l’adoption du budget annuel ;
la gestion des fonds de réserve (structure, toiture, équipements majeurs) ;
l’imposition de cotisations spéciales.
Depuis les réformes récentes, plusieurs associations ne peuvent plus renoncer aux réserves comme auparavant, ce qui explique la hausse marquée des frais dans certains immeubles.
Les copropriétaires ont notamment le droit de :
consulter les budgets ;
poser des questions lors des assemblées ;
accéder à plusieurs documents financiers.
5. Inspections structurelles et sécurité des bâtiments
À la suite de tragédies bien connues, la Floride a renforcé ses exigences :
Milestone InspectionsInspections obligatoires de la structure du bâtiment (fondations, murs porteurs, dalles, balcons) lorsque l’immeuble atteint un certain âge, afin de s’assurer qu’il demeure sécuritaire.
Structural Integrity Reserve Studies (SIRS)Études financières obligatoires visant à confirmer que l’association met suffisamment de fonds de côté pour réparer ou remplacer, à terme, les éléments structuraux importants.
Ces mesures visent avant tout la sécurité, mais peuvent entraîner une augmentation des frais de condo ou des cotisations spéciales.
6. Droits des copropriétaires
Les copropriétaires disposent de droits importants, notamment :
assister aux assemblées ;
voter ;
accéder à certains documents officiels ;
contester des décisions lorsque les procédures prévues par la loi ne sont pas respectées.
Ces droits doivent toutefois être exercés dans le cadre légal et contractuel du condominium.
7. Et en cas de conflit?
Les options possibles incluent :
des demandes formelles d’information ;
la médiation ou l’arbitrage (dans certains cas) ;
des recours judiciaires ciblés.
Les actions collectives sont possibles, mais demeurent rares, coûteuses et complexes. Elles sont généralement envisagées en dernier recours.
👉 À noter également : un projet de loi actuellement à l’étude en Floride (HB 657) pourrait, à terme, modifier certains mécanismes de règlement des différends au sein des associations.CETTE LOI N’EST TOUTEFOIS PAS EN VIGUEUR.Un article distinct sur ce sujet est disponible sur notre site pour ceux qui souhaitent approfondir.
À retenir
Le chapitre 718 est :
technique,
structurant,
et souvent mal compris.
Avant d’acheter, de contester une décision ou d’entrer en conflit avec une association, il est essentiel de bien comprendre le cadre légal applicable et les documents propres à votre immeuble.
Pour en savoir plus sur notre site Québec en Floride
Avertissement : Informations générales uniquement — ceci ne constitue pas des conseils professionnels et juridiques.Vous avez des questions? Contactez-nous ou rejoignez notre communauté QEFL-Communauté sur Facebook.
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